Comment devenir mandataire immobilier ?

En constante évolution, le secteur de l’immobilier n’est plus seulement réservé aux agences avec pignon sur rue. De nouveaux modèles économiques et métiers fleurissent depuis le début des années 2000, comme les réseaux de mandataires immobiliers. 

Plus souple que le statut d’agent immobilier, celui de mandataire permet toutefois de réaliser les mêmes missions, à l’exception de la rédaction de documents juridiques tels que le compromis de vente.

Pour devenir mandataire immobilier, il convient de justifier d’une compétence professionnelle et de participer ensuite à une formation continue. Pour démarrer l’activité, la création d’une micro-entreprise ou d’une entreprise individuelle s’impose. À la clé, une rémunération attractive, assise sur les transactions réalisées et à laquelle il faut retrancher la commission du réseau.

En quoi consiste le métier de mandataire immobilier ?

Aussi appelé agent commercial, le mandataire immobilier est un travailleur indépendant, qui agit au nom et pour le compte d’un mandant. Il ne possède pas de carte professionnelle (carte T), mais utilise celle de son mandant, à condition qu’il obtienne au préalable une attestation de collaborateur. Cette attestation est accordée si le mandataire immobilier justifie d’une compétence professionnelle et d’un contrat de responsabilité civile professionnelle.

À la différence d’un agent immobilier, un mandataire immobilier ne peut pas rédiger de documents de nature juridique, comme une promesse ou un compromis de vente. Il ne peut pas non plus détenir de fonds ou sommes d’argent relatifs aux transactions qu’il gère.

Sinon, le mandataire immobilier réalise les mêmes missions qu’un agent immobilier classique. Intermédiaire entre des vendeurs et des acheteurs, il lui appartient par exemple d’estimer le prix de vente d’un bien immobilier, d’organiser des visites, de négocier le prix ou les conditions de la vente…

Pour réussir son activité, le mandataire doit donc développer un portefeuille de biens et de clients et faire de la prospection pour l’étoffer. En contrepartie de sa mission, il obtient une commission sur les transactions qu’il réalise.

Lire aussi : Qu’est ce qu’un mandataire immobilier ?

Quelle formation pour devenir mandataire immobilier ?

Contrairement à l’agent immobilier, le mandataire n’est pas tenu d’être titulaire d’un diplôme spécifique ou d’une expérience professionnelle de plusieurs années. Toutefois, l’octroi de l’attestation de collaborateur est conditionné à la justification de compétences professionnelles. En outre, mener à terme une transaction immobilière ne s’improvise pas et demande de solides qualifications en immobilier. D’où l’intérêt de la formation initiale !

Certaines compétences et savoir-être sont requis pour devenir mandataire immobilier indépendant :

• Une certaine capacité de négociation ;
• Une connaissance de base du droit immobilier (loi Alur, loi Hoguet…) ;
• Une connaissance du marché immobilier pour l’estimation des biens ;
• De la patience ;
• La maîtrise de certains logiciels métier ;
• Une certaine autonomie et le sens de l’organisation pour gérer planning et portefeuille clients.

Deux options s’offrent alors à lui pour une formation en immobilier : 

• Une formation de mandataire immobilier en présentiel : elle nécessitera évidemment un investissement fort et coûtera plus cher, mais elle permet d’avoir de réels contacts avec le formateur ;
• Une formation de mandataire immobilier en ligne : plus de souplesse et un avancement à son rythme constituent autant d’atouts pour cette formule.

Outre la formation professionnelle initiale, le mandataire doit suivre une formation continue d’au moins 14 heures par an, ou de 42 heures sur une période de 3 ans.

Lire aussi : Notre formation pour devenir un mandataire immobilier

Quelles obligations pour un mandataire immobilier ?

Devenir mandataire immobilier, c’est aussi faire face à plusieurs obligations, pour démarrer l’activité et envers le mandant.

Deux prérequis sont nécessaires avant de devenir mandataire immobilier :

• Obtenir l’attestation de collaborateur d’un agent immobilier, en souscrivant une assurance de responsabilité civile professionnelle et en justifiant d’une compétence professionnelle ;
• Demander l’immatriculation au registre spécial des agents commerciaux (RSAC). Le mandataire doit mentionner son numéro et le lieu d’immatriculation sur tous ses documents commerciaux, ses mandats et sur ses correspondances.

En outre, il pèse sur le mandataire une obligation de loyauté et non-concurrence vis-à-vis du mandant. Ainsi peut-il accepter de représenter différents mandats sans autorisation, mais il doit au préalable obtenir l’accord de son mandant si le nouveau mandant est une entreprise concurrente.

Le mandataire a de plus un devoir d’information envers le mandant et lui communique tous les éléments nécessaires.

Enfin, le mandataire doit respecter les conditions de cessation du contrat de mandat. Lorsqu’il est à durée indéterminée, il peut être être résilié moyennant un délai de préavis variable :

• 1 mois pour un contrat commencé il y a moins d’un an ;
• 2 mois si le contrat a au moins 2 ans ;
• 3 mois à compter de la troisième année.

À savoir : le mandat en CDD reconduit tacitement après son terme est considéré comme à durée indéterminée une fois l’échéance initiale passée.

Quel statut choisir pour devenir mandataire ?

Très rarement, le mandataire immobilier est salarié d’une agence immobilière. Dans cette hypothèse, il adopte le statut de VRP, avec salaire et potentiellement un intéressement sur les ventes.

Le plus souvent, le mandataire immobilier choisit son métier pour disposer d’une plus grande liberté et mieux concilier vie professionnelle et vie personnelle. Il agit alors sous mandat passé avec un réseau, dont il utilise la carte professionnelle pour exercer son activité.

Il n’est pas possible de devenir mandataire immobilier sous la forme de société : la loi de 1970 l’interdit. Dès lors, il ne reste que les statuts individuels à disposition : l’auto-entreprise et l’entreprise individuelle. Les deux ont des points communs, dont une imposition des bénéfices non commerciaux (BNC) à l’impôt sur le revenu.

Lire aussi : Que choisir entre le régime BIC ou BNC en tant que mandataire immobilier ?

La forme juridique de la micro-entreprise et de l’entreprise individuelle pour devenir mandataire immobilier

En réalité, la micro-entreprise n’est pas un statut mais un régime fiscal simplifié. Elle aussi constitue donc une entreprise individuelle, mais avec des obligations comptables et fiscales allégées.

Ces deux formes juridiques ne disposent pas d’une personnalité morale autonome. En régime micro ou normal, le dirigeant et l’entreprise individuelle ne forment qu’une seule et même personne, ce qui entraîne plusieurs conséquences :

• Le patrimoine personnel et le patrimoine professionnel sont confondus : la responsabilité du mandataire immobilier n’est pas limitée s’il crée des dettes. Toutefois, la résidence principale échappe au droit de saisie des créanciers. Il est aussi possible de protéger d’autres biens immobiliers grâce à une déclaration d’insaisissabilité, ainsi que des biens personnels avec une déclaration d’affectation du patrimoine. Dans cette dernière hypothèse, le mandataire créé une entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL) ;
• Les formalités de constitution du statut sont plus souples que pour une société commerciale. Il suffit de remplir le formulaire ACO pour déclarer le commencement d’activité et de le transmettre au centre de formalités des entreprises (CFE).

En outre, pour ces deux formes juridiques, le mandataire immobilier doit produire l’attestation de collaborateur obtenue auprès de l’agent immobilier et s’immatriculer au RSAC.

Lire aussi : Quel statut juridique choisir pour être mandataire immobilier ?

Devenir mandataire immobilier en micro-entreprise

Généralement, le régime de la micro-entreprise est choisi pour tester l’activité, et lorsqu’elle commence à se développer, le mandataire immobilier préfère se tourner vers l’entreprise individuelle. En effet, le chiffre d’affaires en micro-entreprise est limité à 72 600 euros pour les prestations de service. Lorsque l’activité décolle, ce plafonnement du CA s’avère très pénalisant !

L’avantage de devenir mandataire immobilier avec ce régime, c’est que la comptabilité est simplifiée. Il suffit de tenir à jour un livre des recettes et des dépenses.

Sur les BNC qu’il dégage, le mandataire immobilier paie de l’impôt sur le revenu, dont le montant est déterminé après un abattement de 34 % (régime micro-fiscal). Autre possibilité, le prélèvement forfaitaire libératoire de 2.2 %, à condition de ne pas dépasser un certain montant de revenus en n-2 (27 086 € pour une personne célibataire).

Devenir mandataire en auto-entreprise, c’est aussi se placer sous le régime en franchise de base de TVA, sans possibilité de facturer ou de déduire de la TVA.

S’agissant du régime social, le mandataire micro-entrepreneur relève du régime micro-social des travailleurs non-salariés (TNS). Il doit payer 22 % de cotisations sociales sur le montant du CA encaissé. Sous réserve d’un CA minimum, les cotisations sociales permettent également de valider des trimestres de retraite.

Devenir mandataire immobilier en entreprise individuelle

L’entreprise individuelle classique est soumise non pas au régime micro-fiscal et micro-social, mais au régime réel. Le CA n’est pas limité, et le bénéfice de l’exercice est déterminé en prenant en compte les charges réelles. En conséquence, il convient de tenir une comptabilité complète, avec bilan et compte de résultat.

Le résultat après déduction des charges est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le déficit peut ainsi venir en réduction de l’assiette imposable. Normalement, le mandataire entrepreneur individuel est redevable de la TVA, mais s’il se maintient sous certains seuils, il peut se placer en franchise en base de TVA.

Comme le micro-entrepreneur, l’entrepreneur individuel est un TNS. Les cotisations sociales représentent environ 44 % du revenu imposable. Comme des cotisations sociales minimales sont dues même si le bénéfice est de zéro, l’entrepreneur valide automatiquement 3 trimestres de retraite par an.

Comment devenir mandataire immobilier à Paris ?

Pour devenir mandataire immobilier à Paris, le professionnel qui ne dispose pas d’une carte professionnelle doit d’abord obtenir une attestation de collaborateur auprès d’un agent immobilier. Il lui faudra donc fournir un contrat d’assurance de responsabilité civile professionnelle et prouver sa compétence professionnelle.

Ensuite, il procèdera aux formalités de création de son statut juridique, micro-entreprise ou entreprise individuelle. Il lui faudra remplir le formulaire M0 de commencement d’activité sur le Guichet unique électronique.

Si le mandataire souhaite procéder à une déclaration d’insaisissabilité ou d’affectation du patrimoine, il devra le faire devant notaire pour la première, ou sur papier libre annexé au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour la seconde.

En outre, le mandataire doit demander son immatriculation au RSAC de Paris.

Une fois qu’il est en possession de son extrait Kbis, le mandataire immobilier indépendant peut démarrer son activité. Étant indépendant, il peut l’exercer d’où il le souhaite, le plus souvent, à son domicile.

Quel salaire pour un mandataire immobilier ?

La rémunération d’un mandataire immobilier dépend de trois facteurs : le nombre de transactions immobilières qu’il réalise, le pourcentage d’honoraires que lui rétrocède le mandant et le statut juridique sous lequel il exerce son activité.

Les réseaux de mandataires appliquent chacun leur politique de rémunération. Ils fixent eux-mêmes le pourcentage de la commission encaissée à l’occasion d’une transaction, et qui sera reversé au mandataire. Ce pourcentage varie entre 70 et 99 % des frais demandés au vendeur ou à l’acheteur.

Généralement, le pourcentage de la rémunération est fixé par tranches du prix de vente du bien. Plus le bien immobilier est cher, plus la commission du mandataire est élevée. Et bien entendu, plus le mandataire concrétise de transactions, meilleure sera sa rémunération !

Enfin, le statut choisi pour l’activité a un impact sur le salaire du mandataire indépendant, au regard de l’imposition et des cotisations sociales. Il faudra donc déduire ces charges ainsi que la commission du réseau pour déterminer la rémunération finale.

À savoir : certains réseaux offrent également des bonifications, par exemple pour la cooptation de nouveaux mandataires.

Lire aussi : Combien gagne un mandataire immobilier ?

Quelle commission prend EA Immobilier ?

En devenant mandataire immobilier pour le compte de EA immobilier, le professionnel devra reverser une commission sur chaque des transactions qu’il réalise. 

Le barème de commissions EA Immobilier prévoit une tarification différente pour Paris et les grandes villes, et les petites et moyennes villes. Toutefois, le mandataire peut choisir celui qu’il souhaite appliquer, cette option étant ensuite irrévocable pendant toute la durée du mandat. 

Quelle que soit l’option choisie, la commission de EA Immobilier ne peut être inférieure à 4 500 euros.

Ainsi, le barème à Paris et grandes villes prévoit une commission de 3 % pour un mandat exclusif et de 3.5 % en mandat simple.

Dans les petites et moyennes villes, le barème s’établit par fourchettes du prix de vente comme suivant :

• De 0 à 60 000 euros : forfait de 4 500 euros ;
• De 60 000 à 103 000 euros : forfait de 6 000 euros ;
• De 101 000 à 200 000 euros : la commission s’élève à 4.9 % en mandat exclusif, et à 5.7 % en mandat simple ;
• De 201 000 à 300 000 euros : la commission est de 5 % ;
• À partir de 301 000 euros : la commission est de 4 %.

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